Rechtliche Verhältnisse

Allgemeines
Der Erwerb einer Wohnung im angebotenen Objekt in Hoppegarten erfordert den Abschluss eines Kaufvertrages mit der Verkäuferin und Bauträgerin, der Objektgesellschaft HeMa Berlin Baumanagement GmbH. Dieser Kauf basiert auf einer Grundlagenurkunde, einer Teilungserklärung und weiteren Urkunden zur Regelung von Gemeinschafts-Grundstücken. Zudem tritt der Käufer in einen noch abzuschließenden Verwaltervertrag zur Objektverwaltung nach dem Wohnungseigentums- Gesetz (WEG) ein. Konkrete Kaufinteressenten müssen rechtzeitig vor Beurkundung des individuellen Kauvertragsangebotes alle vertragsrelevanten Urkunden und Informationen bekommen.

Kaufvertragliche Regelungen
Kauf- und Bauträgervertrag
Der Erwerber schließt mit der HeMa Berlin Baumanagement GmbH einen Kauf- bzw. Bauträgervertrag über Wohnungseigentum und einen oder zwei Außenstellplätze ab. Die Veräußerung einzelner Wohneinheiten des Objektes „Hoppegarten“ erfolgt gemäß Teilungserklärung (in der Musterurkunde enthalten) vom 11.01.2012, UR-Nr. 27/2012 der Notarin Brigitte Franck- Cramer, Stuttgart. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises nach den Regularien der Maklerund Bauträgerverordnung. Die Verkäuferin verpflichtet sich, das Kaufobjekt entsprechend der Grundlagenurkunde vom 11.01.2012, UR-Nr. 27/2012 der Notarin Brigitte Franck-Cramer, Stuttgart, und eventuellen späteren Nachträgen zu dieser Urkunde zu errichten und Eigentum und Besitz auf den Käufer zu übertragen. Bau- und Ausstattungsbeschreibung sind in der Grundlagenurkunde detailliert geregelt. Der Kauf- und Bauträgervertrag kann auch durch ein Angebot des Käufers an die HeMa Berlin Baumanagement GmbH und

Annahme dieses Angebots durch die Verkäuferin zustande kommen. Der Käufer hält sich in diesem Fall ab dem Tag der Abgabe des Angebotes 4 Wochen lang unwiderruflich an das Angebot gebunden. Die Annahme durch den Bauträger geschieht durch Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf. Der Notar wird jedoch dem Anbietenden eine beglaubigte Abschrift der Annahmeerklärung zusenden.

Ankauf des Gesamtareals
Die HeMa Berlin Baumanagement GmbH hat gemäß notariellem Kaufvertrag mit dem Voreigentümer das Grundstück erworben. Diese Urkunde befindet sich im grundbuchlichen Vollzug. Die Verkäuferin wird als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Eintragungen im Grundbuch
In Abteilung II des Grundbuches sind diverse Dienstbarkeiten eingetragen. In Abteilung III des Grundbuchs ist eingetragen:
● EUR 5.500.000 brieflose Grundschuld für die Volksbank Mittweida eG in Mittweida, nebst 15 % Zinsen und 5 % einmaliger Nebenleistungen, vollstreckbar nach § 800 ZPO
● Es werden ggf. noch Grundpfandrechte zur Absicherung der Bauträgerzwischenfinanzierung des Verkäufers eingetragen. Die Eintragungen bezüglich der Grundschulden werden sämtlich vor Eigentumsübergang auf den Investor/Erwerber zur Löschung gebracht.

Baumaßnahme
Die Modernisierung/Sanierung des Objekts durch die Verkäuferin erfolgt entsprechend den Verpflichtungen aus der Grundlagenurkunde, der Teilungserklärung mit eventuell späteren Nachträgen und dem abzuschließenden Kaufvertrag mit dem Erwerber bzw. Investor.

EINZELHEITEN DER VERTRAGLICHEN REGELUNGEN

Teilung nach WEG und Miteigentum
Die Teilungserklärung ist im Grundbuch noch nicht vollzogen worden. Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an der betreffenden Wohnung, damit an allen dieser Wohnung im Aufteilungsplan zugewiesenen Räumen nebst Keller. Zusätzlich erhält der Käufer das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz oder zwei Stellplätzen und ggf. auch ein Sondernutzungsrecht an einer Freifläche. Schließlich steht ihm auf Grund des Erwerbs eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück das Recht zu, die frei zugänglichen Teile des Gebäudes bzw. Grundstücks zu benutzen, die nicht im Sondereigentum von Miteigentümern stehen oder an denen kein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Die Verkäuferin leitet die Anlage der entsprechenden Wohnungsgrundbuchblätter in die Wege und übernimmt die entstehenden Kosten. Darüber hinaus erwirbt der Käufer Miteigentumsanteile (Bruchteilseigentum) an Gemeinschaftsgrundstücken, für die eine Gemeinschaftsordnung von der Verkäuferin erstellt ist und im Grundbuch gewahrt wird.

Bezugsfertigkeit
Die Verkäuferin verpfl ichtet sich zur Übereignung des Grundbesitzes und zur schlü sselfertigen Erstellung der Eigentumseinheit zu einem Festpreis. Der voraussichtliche Fertigstellungs-Termin wird Ende Februar 2013 sein. Bei Verzug der Fertigstellung wird der Erwerber wirtschaftlich mit der zugesagten Endvermietung wie bei Fertigstellung des Objektes gleichgestellt (Mietersatzzahlung vor Fertigstellung durch den Verkäufer/Zinserstattungen entfallen sodann). Nach Fertigstellung stehen dem Verkäufer zwei Freimonate zur Vermietung des Objektes zu.

Kaufpreisfälligkeit
Der Erwerber bzw. Investor schuldet als Gegenleistung den Kaufpreis, der in Raten zu zahlen ist. Grundvoraussetzung ist die Absendung einer notariellen Bestätigung, dass die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrags erforderlichen Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen vorliegen und die Freistellung des Vertragsgegenstands von allen Grundbuchlasten, die nicht übernommen werden, gesichert ist. Zudem muss die Baugenehmigung erteilt worden sein oder der Verkäufer bestätigt dem Käufer schriftlich, dass eine Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf. Nach Eingang der Bestätigungen beim Käufer vergehen mindestens 14 Tage, bevor die Fälligkeit eintritt. Die Kaufpreiszahlung erfolgt, unter Berücksichtigung der Sicherungspflicht für den Käufer nach § 632a BGB, im Übrigen in bis zu 7 Raten nach den gesetzlichen Vorschriften der Maklerund Bauträger-Verordnung.

Besitzübergang
Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Abnahme der Wohneinheit bzw. mit Nutzungsbeginn auf den Erwerber über. Mit Besitzübergang tritt der Erwerber in sämtliche Verpflichtungen ein, die sich für ihn aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiervon ist insbesondere auch der Eintritt in den WEG-Verwaltervertrag für das Objekt betroffen. Die Abnahme des Sondereigentums obliegt dem Erwerber.

Gebühren und Beiträge
Sämtliche Erschließungsbeiträge gemäß Baugesetzbuch sowie die Anschlusskosten an die Ver- und Entsorgungsanlagen einschl. entsprechender Gebühren und Herstellungsbeiträge sowie Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz trägt der Verkäufer, soweit sie

bis zur bezugsfertigen Herstellung des Vertragsobjekts entstehen und nicht zuvor beschlossen wurden.

Gewährleistung
Der Gesamtzustand des Gebäudes vor der Sanierung ist altersbedingt, die Errichtung ist 1867/68 erfolgt. Vor diesem Hintergrund sind die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und der von der Baumaßnahme nicht erfassten Altbausubstanz ausgeschlossen. Hiervon nicht betroffen sind Schadenersatzansprüche betreffend Leib und Leben, soweit der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und der Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte, nicht offenbarte Mängel nicht bekannt sind, insbesondere garantiert er wegen derzeitiger Verunreinigungen im Boden und ggf. im Gebäude auch, dass keine bekannten oder bekannt gewordenen ökologischen Lasten nach erfolgter Sanierung verbleiben. Hinsichtlich eventueller Mängel am Bauwerk (Bau-, Architektenund Ingenieurleistungen) gelten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB über den Werkvertrag, also mit fünfjähriger Verjährungsfrist, ergänzt durch folgende kaufvertragliche Regelungen:
● Verkäufer hat zwei Versuche auf Nacherfüllung,
● Minderungsverlangen des Käufers erst nach Fehlschlagen zweier Nacherfüllungsversuche oder falls Mängelbeseitigung für den Käufer unzumutbar,
● Beschränkung der Schadenersatzansprüche auf den unmittelbaren Schaden, außer bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit und außer bei Schäden an Leib und Leben.

Die letztgenannte Beschränkung gilt nicht für Schäden aus dem Mitverkauf beweglicher Sachen, wie z. B. Einbauküchen, Armaturen, sanitäre und sonstige Einrichtungen. Hier gilt Kaufvertragsrecht. Diesbezügliche Sachmängel geben dem Käufer nicht das Recht, vom

Kaufvertrag insgesamt zurückzutreten. Diese Ansprüche verjähren in zwei Jahren. Eine Haftung des Verkäufers für steuerliche Absichten, die der Erwerber mit dem Vertrag verfolgt, wird nicht übernommen. Sicherungshalber tritt der Verkäufer die ihm gegen die am Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden Ansprüche auf Nacherfüllung, Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadenersatz wegen mangelhafter Leistungen an den Käufer ab. Die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer werden von der Abtretung nicht berührt; insbesondere können sie auch ohne vorherige Geltendmachung der Ansprüche gegen die Dritten geltend gemacht werden. Die Abtretungen sind zunächst aufschiebend bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung und werden im Übrigen erst wirksam, wenn der Verkäufer mit seinen entsprechenden Verpflichtungen in Verzug geraten ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung mit angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen den Verkäufer nicht mehr bestehen. Der Verkäufer bleibt berechtigt, diese Ansprüche im eigenen Namen auf eigene Kosten durchzusetzen. Der Verkäufer garantiert keine besonderen Eigenschaften des Kaufgegenstands. Es wird akzeptiert, dass die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz die derzeit geltende Normen bzw. den heutigen Stand der Technik teilweise nicht zulässt. Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen beginnt mit der Abnahme des Vertragsgegenstandes durch den Käufer. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums beginnt die Verjährung mit der Abnahme desselben.

Miet- und Pachtverhältnisse
Miet- und Pachtverhältnisse am Vertragsgegenstand bestehen nicht.

Eigentumsübergang
Die Sicherung des Eigentumsübergangs des jeweiligen Vertragsgegenstands auf den Käufer erfolgt durch Auflassungsvormerkung, die mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages bewilligt und beantragt wird. Die Einigung über den Eigentumsübergang auf den Käufer (Aufl assung) wird erklärt, wenn der Vertragsgegenstand vollständig fertig gestellt und übergeben und die geschuldete Vertragssumme gezahlt ist. Ist der Verkäufer nicht zur Fertigstellung in der Lage, so kann der Käufer die Auflassung bereits vor vollständiger Fertigstellung verlangen, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Kaufpreisteils. Der die Annahme beurkundende Notar wird mit dem Vollzug des Kaufvertrages beauftragt und von den Vertragsparteien entsprechend ermächtigt.

Bevollmächtigungen
Der Verkäufer wird unwiderruflich und uneingeschränkt vom Käufer bevollmächtigt, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB (In-Sich-Geschäft), ggf. folgende Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen: Die Teilungserklärung zu ändern/ zu ergänzen, die Auflassung für den Vertragsgegenstand zu erklären und entgegenzunehmen, alle zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Erklärungen an das Grundbuchamt abzugeben, Messungsergebnisse anzuerkennen und zum grundbuchlichen Vollzug zu bringen, alle erforderlichen Freigaben abzugeben, Dienstbarkeiten zu bestellen und zu übernehmen, ggf. im Rang vor der Vormerkung des Käufers sowie vor Rechten in Abteilung III des Grundbuchs (betroffen sind insbesondere Geh- und Fahrtrechte sowie Rechte zugunsten von Versorgungsträgern und Nachbargrundstücken sowie Grunddienstbarkeiten zugunsten benachbarter Grundstücke zur Gestattung und Duldung eines Überbaus (Balkone), Grunddienstbarkeiten zur Zuordnung von Grünflächen), Anpassung von Finanzierungsgrundpfandrechten, Abschluss

des Verwaltervertrages mit dem ersten Wohnungseigentumsverwalter. Behördlich verlangte Übernahmen von Abstandsflächen, Bau- und Gewerbebeschränkungen oder ähnliches hat der Käufer zu akzeptieren bzw. zu übernehmen. Zudem ist der Käufer verpflichtet, Anlagen für die Erschließung und Ver- und Entsorgung des Vertragsobjekts oder der Gesamtanlage auf seinem Grundstück zu dulden (Errichtung, dauernder Betrieb und Instandhaltung bzw. Erneuerung). Entsprechende Dienstbarkeiten sind zu bestellen und zu übernehmen. Zur Finanzierung des Kaufpreises durch Fremdmittel wird festgelegt, dass die Beschaffung dieser Finanzierungsmittel ausschließlich Sache des Käufers ist. Hierzu bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer unwiderrufl ich, das Kaufobjekt mit Grundpfandrechten jeder Art nebst Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, den jeweiligen Eigentümer dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO zu unterwerfen, Sicherungszweckvereinbarungen zu treffen und entsprechende Erklärungen, Eintragungsbewilligungen und -anträge abzugeben und auch zurückzunehmen. Rangänderungen und Löschungen sowie weitere Erklärungen, die zur ranggerechten Eintragung der Grundpfandrechte erforderlich sind, sind ebenfalls von der Vollmacht erfasst. Hierbei ist zu gewährleisten, dass die so gesicherten Fremdmittel zunächst nur zur Kaufpreisbegleichung verwendet werden. Es wird darauf hingewiesen, dass das Kaufobjekt zur Kaufpreisfinanzierung erst nach grundbuchmäßiger Bildung des Vertragsobjekts (Anlage von Wohnungseigentumsgrundbüchern) herangezogen werden kann. Der Notar und seine Mitarbeiter/-innen werden unwiderruflich bevollmächtigt, alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum Vollzug und zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung dieses Vertrags erforderlich sind.

Rücktritt vom Vertrag
Der Rücktritt vom Vertrag ist entsprechend den gesetzlichen Regelungen möglich. Der Kaufvertrag führt

hierzu keine weitergehenden oder abändernden Bestimmungen aus.

Hausverwaltungsvertrag
für das Gemeinschaftseigentum
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einem Verwalter. Der Verkäufer hat dafür die Firma Monument Immobilienverwaltung GmbH, Weststr. 13, 09112 Chemnitz (Büro: Gerlachstraße 41, 14480 Potsdam) als ersten Verwalter vorgesehen, aber noch nicht bestellt. Der Verwalter-Vertrag ist in der Anlage zu diesem Prospekt nicht im Wortlaut abgedruckt. Er wird zunächst für die Dauer von maximal 3 Jahren fest geschlossen und kann aus wichtigem Grund vorzeitig beendet werden. In diesen Vertrag tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne weitere Erklärung ein, sobald er Wohnungseigentümer wird, wirtschaftlich kraft Kaufvertrag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, ohne dass es weiterer Vereinbarungen oder Erklärungen bedürfte. Der WEGVerwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschaftsplans und die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz (WEG), der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung darin, der Hausordnung sowie dem abgeschlossenen Verwaltervertrag für WEGAnlagen. Der Verwalter ist insbesondere zu den im Leistungskatalog zum Verwaltervertrag aufgeführten Grundleistungen und besonderen Leistungen berechtigt und verpflichtet. Die Hausverwaltung verwaltet demnach auch die von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildende Instandhaltungsrücklage und beruft die WEG-Versammlungen ein. Für die Erfüllung der im Leistungskatalog aufgeführten besonderen Leistungen (z. B. Verwaltung, Vergabe von Reparatur-Aufträgen, Abschluss von Versicherungen) erhält der Verwalter nach Rechnungslegung die vereinbarte Vergütung. Eine

Umlage dieser Kosten auf die Mieter ist nicht möglich.

Verwaltung des Sondereigentums (Wohnung und Stellplatz) sowie WEG-Verwaltung
Der Erwerber kann auf Wunsch die Firma Monument Immobilienverwaltung GmbH, Weststraße 13, 09112 Chemnitz (Büro: Gerlachstraße 41, 14480 Potsdam) auch mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragen. Diese übernimmt im Rahmen dessen neben der Vermietung – soweit dies nicht durch den Beitritt zum Mietenpool anderweitig geregelt ist, s. u. – insbesondere auch die Abwicklung von Schadensfällen mit Mietern, Versicherungsgesellschaften und Dritten sowie die Beauftragung und Überwachung erforderlicher Kleinreparaturen im Bereich des Sondereigentums. Die Firma Monument Immobilienverwaltung GmbH trägt insoweit für die Instandsetzung und Instandhaltung des Sondereigentums im Rahmen der üblichen Bewirtschaftung Sorge. Die Geltendmachung von Mängelansprüchen aus der Abnahme gegenüber dem Bauträger gehört nicht zu ihren Aufgaben. Bei der Erteilung von Aufträgen, die im Einzelfall voraussichtlich mehr als 500,00 EUR betragen, hat sie zuvorderst das Einverständnis des Eigentümers einzuholen, es sei denn, dass die Arbeiten unaufschiebbar oder zur Beseitigung einer Gefährdung des Gemeinschafts- oder des Sondereigentums, auch Dritter, erforderlich sind. Sofern Aus-, Um- oder Einbauten in einer Wohnung namens und im Auftrag des Eigentümers veranlasst werden, ist die Firma Monument Immobilienverwaltung GmbH berechtigt, für sämtliche Baukosten im Zusammenhang mit der Durchführung dieser Aufgaben 5 % zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer des mit den ausführenden Firmen vereinbarten Entgelts als Regiegebühr in Rechnung zu stellen. Die Firma Monument Immobilienverwaltung GmbH handelt im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung namens und in Vollmacht eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers, von dem sie beauftragt worden ist.

Der Sondereigentumsverwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Die Kosten der Sondereigentumsverwaltung und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungen gehen zu Lasten des jeweiligen Wohnungseigentümers.

WEG- und Mietsonderverwaltung
Für die Verwaltungsleistungen sind vom Käufer verschiedene Gebü hren zu zahlen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Der Mietverwalter erhält fü r seine Tätigkeit im Rahmen der Mietsonderverwaltung eine laufende monatliche Vergü tung in Höhe von ca. 10,23 EUR zzgl. Mehrwertsteuer. Fü r die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erhält der WEGVerwalter eine monatliche Gebü hr in Höhe von ca. 15,34 EUR zzgl. Mehrwertsteuer. Diese Gebü hren sind innerhalb der Nebenkostenvorauszahlungen monatlich im Voraus zu entrichten. Vom Erwerber sind bereits im Rahmen des 1. Wirtschaftsplanes Kosten fü r Versicherungen und Bankgebü hren objektanteilig zu übernehmen.